Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Angers (MAINE ET LOIRE)

Loi Carrez à Angers

Obligation de fournir une Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface ».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

On peut observer certaines différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Y a-t-il obligation de réaliser un calcul de superficie Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de surface Loi Boutin est valable tant que le logement n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Parties comptabilisées Superficie Loi Carrez Mesurage Loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parkings Non Non
Sous-sols autre que caves, garages, parkings Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Greniers Oui Non
Réserves Oui Non
Remises Oui Non
Vérandas Oui Non

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur ?

Pour un Loi Carrez

Si la surface n'est mentionnée dans l'avant-contrat et dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander la nullité de le compromis de vente sans attendre le contrat de vente constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. En revanche, même si la mention de cette surface faisait défaut dans la promesse de vente, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la surface est précisée.

Si la surface réelle est inférieure de plus de cinq % à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. l'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour la Loi Boutin

Comme dans le cadre d'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus de cinq % à la surface réelle, le locataire pourra demander une baisse du prix du loyer.

Les superficies en quelques chiffres sur Angers

Sur Angers la surface moyenne des biens à la vente est de 103 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

  • Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 175 m² à Angers
  • Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de m² à Angers

Actu carrez : Mesurage Carrez : l'ordonnance de référé faisant droit à une mesure d'expertise interrompt-elle le délai d'action en réduction du prix de vente '

La relative brièveté du délai d'action en diminution du prix dont dispose l'acquéreur d'un bien pour lequel le mesurage est erroné nourrit une jurisprudence abondante et changeante. Illustration avec cet arrêt se prononçant sur l'effet interruptif (ou non) d'une mesure d'expertise sur le délai d'un an octroyé à l'acquéreur par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 contre son vendeur. En savoir plus...

>